¿Heredó una casa? Lo que nadie le explica

No sabía que era dueño de una casa.

Cuando alguien fallece sin testamento, la ley de Indiana decide quién hereda, normalmente el cónyuge, los hijos u otros familiares cercanos. Esos familiares pueden ser dueños de la casa, o de una parte, sin ningún papel a su nombre.

Por eso un caso de ejecución hipotecaria a veces nombra a "los herederos desconocidos" (the unknown heirs) del dueño. El prestamista tiene que incluir a la familia aunque no sepa quiénes son, y muchas familias nunca ven esos avisos.

La casa sigue a nombre de mi mamá. ¿Es mía?

Quizás una parte. El registro del condado no se actualiza solo cuando alguien fallece, así que una escritura puede quedarse a nombre de uno de los padres durante años. Para vender, o para tratar con el prestamista, primero hay que aclarar el título: normalmente abriendo una sucesión (estate) en el tribunal de sucesiones, o con una declaración jurada que un abogado de sucesiones prepara y registra.

¿Cómo reviso lo que hay en el registro?

El registrador del condado (county recorder) muestra la escritura y cualquier hipoteca sobre la casa. MyCase muestra si alguna vez se abrió una sucesión (busque el nombre del dueño) y si hay un caso de ejecución hipotecaria abierto.

Somos varios. ¿Quién decide?

Cada heredero es dueño de una parte, así que para vender la casa completa todos tienen que firmar, o una persona con autoridad del tribunal de sucesiones (el representante personal de la sucesión, personal representative) tiene que firmar en nombre de la sucesión.

No me hablo con mis hermanos.

Eso es más común de lo que la gente cree, y no impide una venta. Nadie tiene que sentarse en la misma sala. Cada dueño puede firmar por separado, muchas veces ante un notario cerca de donde vive, y la compañía de títulos mantiene separado el dinero de cada persona.

Si uno de los dueños se niega a firmar, los tribunales de Indiana pueden ordenar la venta cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo, y el representante personal de una sucesión puede tener autoridad para vender. Un abogado de sucesiones le puede decir qué aplica a su familia.

Uno de nosotros vive en la casa.

Vivir ahí no le da a esa persona más parte de la casa que a los demás. Conviene acordar desde el principio quién paga la hipoteca, los impuestos y el seguro mientras se resuelve todo, y ponerlo por escrito.

¿Puedo vender solo mi parte?

Legalmente es posible, pero casi nadie compra una parte de una casa. Nosotros preferimos trabajar con todos los herederos juntos, para que cada uno cobre en el mismo cierre.

La sucesión ya terminó. ¿Y ahora qué?

Si la sucesión se cerró y la casa se escrituró a nombre de los herederos, las personas que aparecen en esa escritura son los dueños y son quienes firman para vender. Si la sucesión se cerró sin resolver lo de la casa, un abogado de sucesiones normalmente lo puede arreglar sin empezar de nuevo.

¿Tenemos que pasar por una sucesión?

No siempre. Indiana tiene un proceso más sencillo para sucesiones pequeñas (hasta $100,000 para fallecimientos después del 30 de junio de 2022), pero esa declaración jurada cubre cosas como cuentas de banco y autos, no la casa. Para una propiedad normalmente hace falta abrir una sucesión o registrar una declaración jurada aparte.

¿Cuánto tarda?

Una sucesión sencilla puede darle a alguien autoridad para vender en cuestión de semanas. Una disputada tarda mucho más. Si ya hay una venta del alguacil programada, dígaselo a su abogado de inmediato, porque la fecha de la venta marca el tiempo que queda.

¿Ahora debo yo la hipoteca de mi mamá?

Normalmente no a título personal. El préstamo está ligado a la casa, así que la casa lo paga cuando se vende. Consulte a un abogado de sucesiones sobre su caso.

¿Qué sigue costando dinero mientras tanto?

Los intereses de la hipoteca, los impuestos de propiedad y el seguro siguen corriendo. Muchas pólizas de seguro limitan la cobertura cuando una casa queda vacía, así que llame a la aseguradora si nadie vive ahí.

¿El prestamista puede hablar conmigo?

Sí, si pide que lo confirmen como sucesor en el interés (successor in interest), es decir, heredero del prestatario. Nuestra página de recursos (en inglés) tiene una carta que puede enviar para pedir el saldo para liquidar el préstamo y los detalles del préstamo.

Nadie ha pagado los impuestos de propiedad.

Los impuestos sin pagar pueden poner la casa en la lista de venta por impuestos del condado, y los avisos van al dueño que aparece en el registro, muchas veces a una casa vacía. El tesorero del condado le puede decir cuánto se debe. Cómo funciona una venta por impuestos, y cómo recuperar una casa después, está en nuestra página de impuestos y título.

¿Y si la casa ya está en ejecución hipotecaria?

Todavía tiene opciones hasta la venta del alguacil: ponerse al corriente con el préstamo, venderla u obtener ayuda de los consejeros gratuitos de nuestra página de recursos (en inglés). Si se vende en la venta del alguacil por más de lo que se debe, la diferencia les pertenece a los dueños, incluidos los herederos.