Impuestos y título
¿Impuestos de propiedad atrasados, o una casa a nombre de otra persona?
No toda casa con problemas está en ejecución hipotecaria. A veces el dueño falleció, nadie ha pagado los impuestos y el condado puso la casa en su lista de venta por impuestos. A veces el título tiene un problema que nadie conocía hasta que intentaron vender. Aquí le explicamos cómo funciona, con claridad.
Cómo funciona una venta por impuestos
En Indiana, los impuestos de propiedad sin pagar pueden costarle la casa.
¿Cuándo entra una casa en la lista de venta por impuestos?
En Indiana los impuestos de propiedad se pagan en dos cuotas, en primavera y en otoño. Cuando un pago del año anterior sigue sin pagarse, el condado puede poner la casa en su lista de venta por impuestos. El tesorero del condado (county treasurer) le puede decir exactamente cuánto se debe y si la casa está en la lista.
¿Qué pasa en la venta?
Los postores pagan los impuestos atrasados y los costos. El ganador no se queda con la casa ese día. Recibe un certificado, y el dueño tiene un plazo para redimirla (recuperarla) pagando al condado esa cantidad más intereses y cargos. Ese plazo suele ser de un año desde la venta, y es más corto si la casa se vendió en una venta de certificados posterior. El auditor del condado (county auditor) tiene la fecha exacta de cada casa.
¿Y si nadie la redime?
Cuando se cierra el plazo, el comprador puede pedirle al tribunal una escritura fiscal (tax deed), y la casa pasa a ser suya. Los avisos sobre todo esto van al dueño que aparece en el registro. Cuando el dueño ha fallecido, esas cartas muchas veces llegan a una casa vacía y nadie las lee.
¿Y si se vendió por más de lo que se debía en impuestos?
La diferencia, llamada excedente (surplus), la guarda el condado, y el dueño (o la sucesión y los herederos del dueño) puede reclamarla. Pregúntele al auditor del condado cómo y antes de qué fecha.
¿Cómo reviso una casa?
El tesorero del condado muestra los impuestos que se deben, el auditor maneja la venta por impuestos y la lista, y el registrador (recorder) muestra la escritura, las hipotecas y los gravámenes. MyCase muestra cualquier caso en el tribunal, incluida una sucesión.
Problemas con el título
Algo en el registro que hay que arreglar antes de poder vender la casa.
La escritura sigue a nombre de uno de los padres.
El registro del condado no cambia cuando alguien fallece. Normalmente la familia hereda la casa, pero alguien necesita autoridad para firmar, lo que suele significar abrir una sucesión (estate) o registrar una declaración jurada que prepara un abogado de sucesiones. Hay más información en nuestra página sobre casas heredadas (en inglés).
Algunos herederos no aparecen, o también fallecieron.
Hay que dar cuenta de la parte de cada dueño. Cuando una parte ha pasado de generación en generación dos o tres veces, o alguien perdió contacto con la familia, hace falta investigar y a veces una orden del tribunal. Un abogado de sucesiones o una compañía de títulos le puede decir qué necesita su caso.
La casa tiene gravámenes o fallos judiciales.
Un gravamen es una deuda ligada a la casa: una hipoteca, impuestos sin pagar, la factura de un contratista, un fallo judicial contra uno de los dueños. La mayoría se pagan con el dinero de la venta al cerrar. Algunos se pueden negociar por menos, y otros quizá ni siquiera afecten a la casa. Una búsqueda de título muestra lo que hay.
Alguien es dueño de una parte y no quiere saber nada.
Una parte de una casa sigue siendo propiedad, y esa persona tiene que firmar o renunciar a su parte por escrito. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, los tribunales de Indiana pueden ordenar la venta.
La descripción legal está mal, o nunca se registró una escritura.
Los errores viejos en una escritura, o una venta que se hizo de palabra y nunca se registró, normalmente se pueden corregir. A veces basta una escritura de corrección, y a veces hace falta un caso en el tribunal llamado acción para aclarar el título (quiet title).
Las salidas posibles
Incluidas las que no tienen nada que ver con nosotros.
Pagar los impuestos y quedarse con la casa.
Antes de la venta, pagarle al tesorero del condado saca la casa de la lista. Después de una venta, pagarle al auditor del condado dentro del plazo de redención la recupera. Si la familia quiere la casa, esta suele ser la forma más barata.
Arreglar el título y luego venderla en el mercado.
Abrir la sucesión, poner en orden a los herederos y ponerla en venta con un agente. Es lo que más tarda, y mientras tanto alguien tiene que pagar los impuestos, el seguro y el mantenimiento, pero puede dar más dinero.
Venderla tal como está.
Algunos compradores, nosotros incluidos, compran casas con el problema del título todavía encima y lo resuelven con una compañía de títulos como parte de la venta. Normalmente es más rápido y por menos dinero que en el mercado.
Dejar que llegue a la venta por impuestos.
La familia deja de pagar y se desentiende. Si la casa se vende por más de lo que se debe en impuestos, todavía se puede reclamar el excedente. Lo que pase de eso se lo queda el postor.
Dónde entramos nosotros
Solo si vender es la respuesta correcta.
Compramos casas en el norte de Indiana tal como están, incluidas las que tienen impuestos atrasados, una escritura a nombre de un padre fallecido o varios herederos en varios estados. Si su familia decide vender, trabajamos con cada dueño y con el abogado de la familia, nadie tiene que vaciar ni arreglar nada, y cerramos en una compañía de títulos con licencia en Indiana que paga los impuestos y los gravámenes y a cada dueño directamente.
No somos abogados y no hacemos trabajos de título para nadie. Le diremos si podemos hacerle una oferta. Llame o envíe un texto a James al (219) 419-4114.
Información general sobre Indiana, no asesoría legal. Cada casa es diferente; el tesorero y el auditor del condado le pueden decir cuánto se debe y las fechas, y un abogado de sucesiones o de bienes raíces le puede decir qué aplica a la suya. Hay opciones gratuitas y de bajo costo en nuestra página de recursos (en inglés).